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• 2023-06-13 07:20:01

  暴跌70%！数百万人断供！韩国楼市崩了！这些房地产大“坑”，跨得过去吗？

  没想到，在全球经济多舛的2023，楼市第一个崩了的，是韩国。韩国房价，真的是跌穿了。尤其是首尔，过去一年房价暴跌30%，部分区域跌幅达到40%，成交量更是暴跌70%。以首尔江南区，这个著名的富人区为例。曾经，江南区一套面积仅25平方米的公寓，售价都要高达32亿韩元（约合人民币1676万元）。而今，这个全韩国房价最高的地方，也是当下跌得最惨的地方。上述同样房型，现在的售价是23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降了8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。而附近其它高级住宅区，也有多个公寓在降价出售，最高降幅达到了10亿韩元（约合人民币521.9万元）。与此同时，数百万人房贷断供。大批房东因还不起钱紧急出逃，还有房客走投无路，选择轻生……房子难卖，开发商门甚至在广告里承诺买房子，送奔驰车。大多数普通人不是买不起，就是不敢买。很多人担心，韩国的“房地产衰退”即将到来，大有超过2008年金融危机的态势。就连国际货币组织（IMF）也警告称，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。图自：澎湃曾几何时，韩国楼市算得上全球最热门的地区之一。就在此轮暴跌之前，房价连续上涨了好几年。数据显示，过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020～2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平米15万人民币。 导致此轮暴跌最直接的原因是加息——连续大幅加息。从2022年4月至2023年1月，韩国央行紧跟美联储步伐，连续7次加息，创下历史纪录。连续加息导致借贷成本升高，再加上出口低迷以及高通胀问题，没房子的不想买房子，背着巨额贷款的房东门，只能忍痛把房屋低价抛售。尤其在富人区，很多人宁愿降价几亿韩元，也急着把房子脱手套现。 图自：微信图库房产政策委员李恩亨表示：“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。”富人可以降价抛售套现，穷人可就没那么容易了。房贷成了压垮一些人的“最后一根稻草”。“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。回顾韩国楼市这些年的暴涨暴跌，与当下的加拿大楼市又何其相似。看到韩国楼市的曾经的疯狂当下的“凄惨”，全球又有多少楼市热门城市，都想看看韩国楼市踩下的“坑”，自己是否迈得过去，包括大温地区。就在本轮房价暴跌之前，韩国房价过去五年平均涨幅高达80%，仅次于中国香港。支持楼市繁荣的原因主要有两个，一个是海外炒房客推波助澜，另一个则是以全租房为纽带的炒房体系。尤其是“全租房”，那是真玩得花。韩国有两种租房制度，第一种和世界其它国家和地区类似，即支付押金并按月付租金，另外一种则是韩国独有的全租房，也叫传贳房（jeonse）。而全租房就是租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右)，给房东一大笔押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房东全数退还押金。租约期间，房东可以利用押金经营生意、投资，或者赚取银行利息。通俗一点说就是，租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。 图自：微信图库拿100万的房子举例，我给你白住不要租金，但你得借我50万周转，没有利息。 韩国的银行甚至推出了专门针对全租房的贷款。也就是说，年轻人即便拿不出买房全款，也可以选择去银行贷款凑齐全租房押金。或许有人会有疑问，从上述来看，全租房押金可是不低呢？如果拿得出这么大比例的押金，何不直接贷款买房呢？事实上，此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金，因此对于很多年轻人来说，全租房意味着直接向银行支付低利息就可以住上房子了。某种程度上，“全租房”成了不少韩国年轻人的首选。甚至，有人将此视为一种变相的储蓄方式。全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。 图自：微信图库这个看似房东租客都受益的政策，背后其实隐患巨大。一方面，房东拿着从租客那里“借”来的钱继续“炒房”。在房地产市场上行时，房东手上只要有一套房，就可以通过全租房形式，拿到租客手上相当于房价50%~80%成的押金，再将押金拿去支付一套，甚至两套房首付，将信贷杠杆用到极致，房价也就越炒越高；另一方面，租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。但结果是，随着房价上涨，两年到期后仍然买不起房。而这一切之所以如此顺利运转，先决条件是利率保持低位。在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。韩国央行的连续7次大幅加息，直接击溃了“全租房”的生存链条。租客支付大笔资金的成本越来越高，甚至觉得将这笔钱存入银行更加划算，当然不会继续选择“全租房”了。租客不租了，要求房东退钱，房东的钱早就拿“炒房”了，怎么还。这一环扣一环，直接成了压垮楼市的导火索。面临巨大还款还贷压力的房东们，要么降价抛售，要么就跑路了。看了这一切，估计不少人都会感到唏嘘不已。回头来看，如果说加息是韩国此轮房地产暴跌的导火索，那么隐藏在全租房背后的“房地产过度金融化”则是最根本的原因。普通人永远是受房地产崩盘影响最大的，尤其是租客们，房东们跑路后，他们不仅押金损失，甚至还要偿还银行高昂的利息。再来看大温地产，尽管至少“全租房”这个坑大温没有踩，但“房地产过度金融化”还是需要警惕的！.....

• 2023-05-24 08:10:24

  中国留学生微信群搞这种”兼职”月入上万！教授：建议遣返！

  “XX大学，女孩，最好是能长期做的人。”  “XX大学，需要男学生，请戴帽子和眼镜。” 你在群里看到过这样的话吗？你知道这是什么意思吗？也许很多家长看不明白，但绝大多数中国留学生都知道，这是在干什么。 根据媒体的报道，韩国一些大学正在打击留学生代课。但这绝不仅仅是韩国高校的现状，在整个留学圈，“代课”都是人人皆知的“灰色交易”，加拿大也十分常见！ 图源：joongang   5月19日，韩国记者在中国留学生使用的社交网站上查询，发现有很多代课和代写作业的招聘帖子。其中许多是由首尔重点大学学习的留学生发布的。 通常情况下，这些帖子有性别区分，并要求“替身”戴上帽子、眼镜来遮住脸。 图源：joongang “替身”的收费标准为每小时1万至2万韩元，还有人发帖寻找整个学期的代课老师。整个学期的费用是每科50万至60万韩元（约人民币2643.97元至3172.76元），作业和考试还需额外收费。 “留学生们通常用微信进行交易，每所大学都有一个中国学生群，经常会有询问代课的帖子，”首尔一所私立大学的中国学生A说。 图源：华人论坛 “我看到的交易不仅是代课，还有代写论文。一篇学士论文的费用可能高达80万韩元（约4230元人民币），而一篇硕士论文的费用可能高达120万韩元。（约人民币6345元）” 图源：joongang 上个月11日，中央大学的一名中国留学生被抓到找代课，正在接受纪律处分。经证实，该留学生去年整个第二学期，甚至没有来过韩国。 然而，即使在他被抓后，他仍继续在群里发帖，寻找代课。 图源：joongang 在韩国学习了五年的中国学生Son Mo说：“COVID-19期间，代课的情况有所增加。现在课堂上大家戴口罩，代课的人就更多了。” “在韩国学习时，找代课或代写在中国学生中已不是什么秘密。” 去年，韩国大学的外国学生人数达到了166,892人的历史新高，其中67,439人是中国人，占40%以上。 图源：joongang Son说：“进入韩国大学容易得多，所以越来越多的中国人来到韩国拿学位，而且有越来越多的留学生通过代课赚钱。” 另一名中国学生说：“韩国大学文凭可以帮助我回国后成为一名韩语讲师，或者通过K-content的进入媒体领域。在韩国读研究生也比在中国容易得多。” 成均馆大学教授Yang Jeong-ho说：“如果留学生故意持续从事代课，政府需要采取果断行动，比如暂停签证，各学校应充分告知国际学生代课的非法性以及一旦被发现的惩罚性措施。” 图源：joongang 还有人呼吁对中国学生进行更严格的考勤管理。 首尔一所私立大学的中国学生说：“努力学习的留学生还有很多，但我担心一些学生的行为会贬低所有中国学生的努力。如果大学在管理上更加严格和细致，代课学生就会减少，学习成绩也会提高。” 你怎么看这样的“替身”学习？.....

• 2023-01-16 16:24:56

  华尔街当前最热门交易：做空美元！市场愈发相信美联储将暂停加息

  FX168财经报社(香港)讯 眼下做空美元成为华尔街最热门的交易。随着投资者越来越多地押注美联储(FED)将放缓加息步伐，投资者纷纷抛售美元。彭博美元现货指数(Bloomberg Dollar Spot Index)周一(1月16日)盘中跌至近9个月来最低水平，原因是美国通胀降温预期导致基金抛售这种终极避险资产。周一，彭博美元现货指数一度下跌0.4%，达到自2022年4月以来的最低水平。(图片来源：彭博社)与此同时，衡量美元兑一篮子六种主要货币的ICE美元指数周一盘中一度重挫0.46%，至七个月低点101.77。全球所有主要货币兑美元汇率均有所反弹，其中澳元和人民币都升至关键水平，分别突破去年7月和8月高点。欧元/美元触及1.08725的九个月新高。英镑/美元一度升至1.2288的一个月高点。上周公布的数据显示，美国12月消费者物价指数(CPI)为逾两年半来首次环比下跌，这令美元上周遭到抛售。ICE美元指数上周收盘暴跌171点，跌幅达到1.6%。数据显示，美国去年12月CPI环比下降0.1%，为两年半以来首次下降，低于市场预期的0% ，前值为0.1%；美国12月核心CPI环比增长0.3%，预期0.3%，前值0.2%。美国去年12月CPI同比上升6.5%，符合市场预期的6.5%，较前值7.1%大幅回落，是自2022年年中达到峰值以来连续第六个月放缓。扣除食品和能源成本的核心CPI同比增长5.7%，符合市场预期 ，较前值6%有所下滑，创2021年12月以来新低。加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)策略师Patrick Bennett表示：“虽然今年才过去两周，但感觉2022年大规模的‘买入美元’交易已经结束，如今做空美元成为最热门的宏观交易。”Bennett补充道，除了美联储的因素之外，“我们还感受到中国经济发展势头对美元带来的影响。中国结束新冠清零政策的时间远远早于预期”。近几个月来，由于摩根大通资产管理公司(JPMorgan Asset Management)和高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)等机构预期美联储将很快放缓加息步伐，美元走势发生戏剧性转变。交易员眼下预计，美联储的利率峰值为4.94%，而本月早些时候的预期为5%以上。美元下跌之际，美国商品期货交易委员会(CFTC)的数据显示，杠杆基金已将日元空头头寸削减至2021年2月以来的最低水平。他们还削减了对澳元的空头押注。中国经济活动的恢复提振了市场对风险敏感货币的需求，澳元/美元自去年8月以来首次突破关键水平0.7000，盘中早些时候曾升至0.7019的高位。印尼盾上涨逾1%，韩元上涨0.8%，离岸人民币升至2022年7月以来最高水平。澳大利亚国民银行( National Australia Bank)策略师Rodrigo Catril表示：“随着市场越来越相信美联储将暂停加息，美元正面临压力。”他表示，随着风险情绪改善，人民币升值对澳元等商品相关货币“同样重要”。华侨银行(OCBC)分析师表示：“价格压力放缓的确认，正在增强人们对未来几个月CPI可能进一步下降的希望。根深蒂固的反通胀趋势可能会增强人们的预期，即美联储可能在2月份FOMC会议之后再次放慢加息步伐，甚至可能提前暂停加息或转向鸽派立场。”.....

• 2022-10-21 18:54:25

  人民币连跌三日！内外资对中国经济前景悲观，美联储持续升息成主因

  FX168财经报社(北美)讯 周五（10月21日），在岸人民币兑美元连跌三日，再创超14年新低。市场分析认为原因在于，内外资对中国前景悲观，以及美联储持续强势升息。截至北京时间16:30，中国外汇交易中心数据显示，在岸人民币报1美元兑人民币7.2494元，较昨日官方收盘价7.2377元跌117点，跌幅0.16%。在岸人民币兑美元日内高低分别为1美元兑人民币7.2320元和7.2525元，后者跌破9月28日低点7.2521元，创2008年1月份以来的新低。截至北京时间16:30，离岸人民币报1美元兑人民币7.2718元，跌0.22%。昨日最低7.2790元，创纪录新低。由于美联储强势加息，美元走强，不论欧元、英镑都在贬值，亚洲情况更严重。日元今年贬值超过23%，韩元贬值20%，人民币贬值超过13%，就全球局势来看，人民币贬值幅度似乎并非特别严重。但不容忽视的是，今年中国遭遇了特殊的问题，不论离岸在岸人民币皆触及2008年以来新低。今年是中国的政治年，各种经济指标一季不如一季，政府甚至决定不公布9月份的经济数字，被外界质疑“数字很难看”。由于通胀居高不下，人们普遍预计美联储将在11月份政策会议上连续第四次激进加息75个基点，利率期货交易员也押注，美联储12月将再次大幅加息。明尼阿波利斯联储主席卡什卡里周二表示，如果潜在通胀上升不停止，美联储可能需要将其基准政策利率推高至4.75%以上。他的言论表明，美联储准备走得更远。卡什卡里称：“我曾公开表示，明年初我很容易看到利率升入4%-5%区间中值，但如果我们打压潜在通胀或核心通胀没能取得实质性进展，我不明白为什么我会主张利率应当就此停留在4.5%-4.75%或类似水平。”.....

• 2022-08-29 12:00:14

  人民币触及两年低点！中国央行定盘价高于预期 “中美政策越来越分歧” 宽松贬值压力沉重

  FX168财经报社(香港)讯 人民币触及两年低点，中国将人民币每日参考汇率连续第四天设定在强于预期的水平，此前离岸货币在美联储强硬的支持下跌至两年低点。中国人民银行将其定盘价定为每美元6.8698，比彭博社对分析师和交易员的调查平均预测高出96个基点。8月29日，在岸人民币兑美元汇率下挫逾300点，跌破6.92关口。(来源:FX168)在离岸单位自2020年以来首次跌破6.9后，中国央行参考汇率将在岸人民币的波动限制在2%。上周美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔研讨会上表示，可能需要在一段时间内采取限制性货币政策以遏制高通胀，全球风险资产遭到抛售。中国人民银行一直在通过设定强于预期的货币定价，来限制人民币在事件前夕的损失。周四的定盘价比预期高出120个基点，是自2020年2月以来的最大差距。据知情人士透露，至少有两家提交定盘价的银行调整模型，旨在应对人民币疲软。(来源:彭博社)由于强硬的美联储将美联储的政策与中国的政策越来越不一致，人民币面临贬值的压力，中国一直保持宽松的立场，以提振受到新冠疫情限制，以及房地产行业动荡打击的经济。根据彭博社对经济学家的最新季度调查，预计今年经济仅增长3.5%，低于此前预测的3.9%。美国银行预测，由于利率分歧和商品贸易的负面冲击，在岸人民币兑美元汇率年底将在7美元，并在2023年初升至7.10美元。周五，在岸人民币兑美元汇率下跌0.4%至6.8715，而离岸人民币在上午9时30分，下跌0.3%至6.9173。人民币贬值让市场密切关注中国对外汇干预的程度，包括汇丰控股在内的银行预计中国人民银行将降低金融机构的外汇准备金率，加强对中间价的控制，或增加离岸人民币票据的发行以遏制人民币贬值。彭博社日前提到，随着当局试图遏制单向押注，一些中资银行已经抵制人民币最近的贬值，有效地帮助限制了人民币兑美元的进一步下跌。这些银行的人士因未获授权对媒体发表讲话而拒绝具名，有14家此类银行提交每日报价以进行定价计算。8月29日，人民币对美元中间价下调212个基点，报6.8698。8月26日CFETS人民币汇率指数为101.92，按周跌0.31。中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2022年8月29日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.8698元，1欧元对人民币6.8346元，100日元对人民币4.9800元，1港元对人民币0.87541元，1英镑对人民币8.0421元，1澳大利亚元对人民币4.7221元，1新西兰元对人民币4.2064元，1新加坡元对人民币4.9223元，1瑞士法郎对人民币7.1023元，1加拿大元对人民币5.2662元，人民币1元对0.64956马来西亚林吉特，人民币1元对8.7996俄罗斯卢布，人民币1元对2.4597南非兰特，人民币1元对194.32韩元，人民币1元对0.53393阿联酋迪拉姆，人民币1元对0.54604沙特里亚尔，人民币1元对60.1156匈牙利福林，人民币1元对0.69371波兰兹罗提，人民币1元对1.0879丹麦克朗，人民币1元对1.5563瑞典克朗，人民币1元对1.4247挪威克朗，人民币1元对2.64187土耳其里拉，人民币1元对2.9175墨西哥比索，人民币1元对5.2694泰铢。.....